3月25日,廣東省率先出臺(tái)細(xì)則,但流于空泛,無(wú)甚意義。實(shí)質(zhì)上的行動(dòng),集中在兩天:3月30日,北京先出地方細(xì)則,隨后是上海、重慶、合肥、廈門(mén)等;31日,大連、濟(jì)南、南京、深圳、廣州、成都等也陸續(xù)公布。總而言之,國(guó)五條細(xì)則要求在一季度公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的35個(gè)一二線城市,基本上都卡在最后兩天行動(dòng)了。

情況如何?其實(shí)大家只要想想,3月1日公布國(guó)五條細(xì)則,而這些城市一個(gè)個(gè)皆堅(jiān)守不出,只到最后兩天或一天,才迫不得已得亮相,就知道他們?nèi)f分糾結(jié)的心態(tài),就知道他們的細(xì)則的嚴(yán)厲程度不可能超過(guò)國(guó)五條細(xì)則。結(jié)果,也確實(shí)如此。

縱觀這些城市的細(xì)則內(nèi)容,大致可為三類。第一類城市比較嚴(yán)格。主要是北京和上海?；旧隙紡?qiáng)調(diào)或落實(shí)了“四大要政”:房?jī)r(jià)控制目標(biāo)20%所得稅、限購(gòu)、二套房貸。京滬的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)基本一致:保持穩(wěn)定。這就意味著,房?jī)r(jià)不能上漲,或者寬泛的說(shuō),不能明顯上漲,比如基本與CPI增幅一致,也就意味著基本沒(méi)漲。這一點(diǎn)明顯比其他城市嚴(yán)厲。

另外,北京還驚人的提出:進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格,逐步將其納入限價(jià)房序列管理。不過(guò),限價(jià)房既非保障房,又非商品房,吃力不討好,已經(jīng)被證明并非上策。故這一條款,口號(hào)意義大于實(shí)際行動(dòng),主要目的還是控制房?jī)r(jià)漲幅,若房?jī)r(jià)漲幅難控制,則會(huì)加大限價(jià)房規(guī)模,拉低均價(jià),否則不可能將每年幾百萬(wàn)平米此類產(chǎn)品全都實(shí)行限價(jià)。

北京限購(gòu)收緊,對(duì)于本市戶籍成年單身人士,只能限購(gòu)1套住房。這一政策,去年上海已經(jīng)執(zhí)行,在房?jī)r(jià)高漲時(shí)期,可以理解。京滬皆提出根據(jù)需要,可提高二套房貸首付或利率。二市皆重申并解釋了國(guó)五條細(xì)則中的個(gè)人所得稅:通過(guò)稅務(wù)或房管部門(mén),能核實(shí)原值的按收益的20%征,不能核實(shí)的按核定方式征。

第二類城市不夠嚴(yán)格,但態(tài)度還行。主要包括廣州、深圳、重慶等。所謂態(tài)度還行,主要表現(xiàn)在細(xì)則內(nèi)容較長(zhǎng),多數(shù)領(lǐng)域都有所明確,由市出文件。所謂不夠嚴(yán)格,是指他們的房?jī)r(jià)控制目標(biāo),比京滬寬松,皆為:不高于人均可支配收入實(shí)際增幅。另外,有些城市沒(méi)提20%所得稅,且限購(gòu)沒(méi)有升級(jí),比如重慶繼續(xù)不限購(gòu),廣州也沒(méi)強(qiáng)制從化、增城實(shí)行限購(gòu)。

第三類城市簡(jiǎn)而化之、一句話新聞。除了上述兩類城市,其他城市多數(shù)如此,一兩句話、一百多字就把細(xì)則打發(fā)掉了,甚至還有城市不是以市名義下發(fā)的文件,而只是以房管或土地部門(mén)名義,反映出對(duì)此事不夠重視。這些城市多數(shù)只明確了一條:房?jī)r(jià)漲幅不高于人均可支配收入實(shí)際增幅。

接下來(lái),分析三點(diǎn)。第一,20%個(gè)人所得稅。少數(shù)城市提及,多數(shù)城市根本沒(méi)提。這就意味著,短時(shí)間內(nèi),此稅肯定不可能從嚴(yán)落實(shí)了。即便講得較多城市,比如北京:通過(guò)稅務(wù)或房管部門(mén),能核實(shí)原值的按收益的20%征,不能核實(shí)的按核定方式征,也即繼續(xù)按總額征。很多城市的稅務(wù)和房管部門(mén),近幾年才開(kāi)始將房屋交易價(jià)格數(shù)據(jù)輸入電腦、建立信息系統(tǒng),之前成交的商品房數(shù)據(jù)沒(méi)法方便的核實(shí),也就難以按20%征。

廣州細(xì)則提出:我市將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文、粵府辦〔2013〕11號(hào)文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定。目前,市地稅局牽頭、市國(guó)土房管局配合,正在對(duì)具體操作細(xì)則進(jìn)行研究,待明確后將及時(shí)向社會(huì)公布。也就是說(shuō),在研究明白之前,廣州不會(huì)從嚴(yán)落實(shí)的。然而,這也不能全怪地方,因?yàn)閲?guó)稅總局本該制定一個(gè)執(zhí)行細(xì)則,否則地方?jīng)]法嚴(yán)格落實(shí),即便能夠核實(shí)原值,還涉及到如何扣除裝修費(fèi)、貸款利息、交易稅費(fèi)等細(xì)節(jié)問(wèn)題。

第二,房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。除京滬外,其他城市皆為:房?jī)r(jià)漲幅不高于人均可支配收入實(shí)際增幅。大家好像商量好了似的,或者說(shuō)之前可能征求了相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn),才有如此統(tǒng)一的口徑。而2011年,各地的這一目標(biāo)是存在差別的,很多城市是房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)GDP增幅或人均收入增幅。為何這次大家一致選擇人均收入為參照系,而非GDP?2011年,我國(guó)GDP增幅為9.3%,而收入實(shí)際增幅為8.4%(扣除CPI),也即當(dāng)時(shí)參考GDP對(duì)地方更有利。而2012年,GDP增長(zhǎng)7.8%,收入實(shí)際增長(zhǎng)9.6%,按此推測(cè),2013年收入增幅很可能會(huì)繼續(xù)高于GDP,所以參考收入增幅對(duì)地方更有利。

國(guó)五條細(xì)則的要求是:要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則,制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo)。什么叫“基本穩(wěn)定”,嚴(yán)格講是不能上漲,不嚴(yán)格的講,也應(yīng)低于5%,或者說(shuō)基本與CPI增幅(控制目標(biāo)是2013年上漲3.5%)。如此看來(lái),除了京滬以外,大部分地區(qū)都制定的偏寬松了。當(dāng)然,這其中也應(yīng)為地方考慮兩點(diǎn):一是近幾個(gè)月,主要是一線城市房?jī)r(jià)漲幅大,多數(shù)二線房?jī)r(jià)還算溫和;二是今年的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)須剔除保障房因素,實(shí)現(xiàn)難度大于2011年。

第三,限購(gòu)升級(jí)。國(guó)五條細(xì)則要求:限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域;限購(gòu)住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房。住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市,要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購(gòu)措施;其他城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲情況的,省級(jí)人民應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。

結(jié)果呢,只有北京進(jìn)一步升級(jí)。其他城市基本沒(méi)有落實(shí)。比如,廣州下屬的從化和增城之前沒(méi)有實(shí)行限購(gòu),而這次廣州細(xì)則的說(shuō)法是:從化市、增城市應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)、粵府辦〔2013〕11號(hào)文,切實(shí)采取有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施,確保完成2013年新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。并沒(méi)有要求二市實(shí)行限購(gòu)。還有其他城市亦如此,比如南京、成都等,以前皆未限全市范圍,此次他們的細(xì)則也沒(méi)提出要將未限購(gòu)地區(qū)納入限購(gòu)范圍?；蛟S,有些城市的城區(qū),房?jī)r(jià)確實(shí)沒(méi)有大漲,但既然國(guó)五條細(xì)則,是以國(guó)務(wù)院名義下發(fā)的、要求的,地方公開(kāi)違悖,似有不妥。

總而言之,本輪調(diào)控,各地在落實(shí)國(guó)五條細(xì)則方面,出現(xiàn)了較大的差異性,少數(shù)城市表現(xiàn)不錯(cuò),有些地方不夠積極。部分措施沒(méi)有被很好的落實(shí),既有中央部委(比如國(guó)稅總局)沒(méi)有及時(shí)出指導(dǎo)意見(jiàn)、地方無(wú)所適從的原因,也有部分地方固步自封、自以為是的嫌疑。整體來(lái)看,地方細(xì)則的落實(shí)程度低于國(guó)五條細(xì)則的要求。那么,其對(duì)于市場(chǎng)的影響,也不宜高估。